Türkiye, dünyanın en aktif deprem kuşaklarından birinde yer almasına rağmen kentsel dönüşüm yıllardır beklenen hızda ilerlemiyor.
On binlerce riskli bina, milyonlarca insanı tehdit ederken, dönüşüm projeleri ekonomik, hukuki ve sosyal nedenlerle yavaşlıyor.
Peki sorun nerede? Dönüşüm neden hâlâ bir türlü ivme kazanamıyor?

1. Finansman Yetersizliği ve Yüksek Maliyetler

Kentsel dönüşümün en büyük sorunu finansman.
Türkiye’de özellikle orta ve alt gelir gruplarının yaşadığı binalar, dönüşümü karşılayacak ekonomik güce sahip değil.

• İnşaat maliyetleri çok yüksek

• Kredi ve faiz oranları vatandaş için ağır

• Devlet destekleri sınırlı

• Firmalar ekonomik risk nedeniyle projelere temkinli yaklaşıyor

Bu tablo, birçok projeyi başlamadan bitiriyor.

2. Arsa Değeri Düşük Bölgelerde Yatırımcı Bulunamaması

İstanbul, İzmir, Ankara gibi büyük şehirlerde dahi bazı mahallelerde arsa değeri düşük olduğu için:

• Müteahhit kâr elde edemiyor

• Projeye giren firmalar tamamlayamıyor

• Dönüşüm ekonomik olarak cazip olmuyor

Bu durum özellikle gecekondu bölgelerinde dönüşümü durma noktasına getiriyor.

3. Malikler Arası Anlaşmazlıklar

Bir binanın yenilenmesi için maliklerin belirli çoğunlukla anlaşması gerekiyor.
Ancak pratikte:

• Kat sahipleri arasında anlaşmazlıklar

• Mülkiyet sorunları

• Miras uyuşmazlıkları

• “Daha fazla metrekare” talepleri

• Değer tespitine itirazlar

gibi nedenler süreci tıkıyor.
Tek bir kişinin bile itirazı projeyi yıllarca geciktirebiliyor.

4. İmar Planı ve Bürokratik Engeller

Kentsel dönüşüm süreci çok sayıda kurumdan onay gerektiriyor:

• Belediye

• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı

• İSKİ, TEDAŞ, doğalgaz, altyapı birimleri

• Tapu ve kadastro

• İmar komisyonları

• Statik ve teknik onaylar

Bu uzun süreç hem zaman kaybı yaratıyor hem de projeleri maliyet açısından zorlaştırıyor.

5. Müteahhit Güvenilirliği Sorunu

Son yıllarda birçok projede:

• Yarım kalan siteler

• İflas eden firmalar

• Teslim edilmeyen daireler

• Teknik eksiklikler

gibi sorunlar vatandaşın güvenini sarstı.
Bu nedenle insanlar “dönüşelim mi, yoksa risk alıp bekleyelim mi?” ikilemine giriyor.

6. Kiracılar ve Sosyal Boyut

Türkiye’de şehir merkezlerinde oturanların büyük bölümü kiracı.
Kentsel dönüşüm başladığında:

• Kiracılar taşınmak zorunda kalıyor

• Yeni kiralar çok yüksek

• Sosyal bağlar kopuyor

• Gelir seviyesi düşük aileler dönüşüm bölgelerinden uzaklaşıyor

Bu durum sosyoekonomik bir kriz yaratıyor ve mahalle direnci oluşuyor.

7. Teknik Kapasite Eksikliği

Dönüşüm için gereken:

• Statik uzmanlığı

• Zemin etüt kapasiteleri

• Nitelikli iş gücü

• Kontrollük sistemi

• Kaliteli malzeme

gibi alanlarda yetersizlikler süreci yavaşlatıyor.

8. Deprem Gerçekliği ile Planlama Gerçekliği Çakışıyor

Türkiye’de planlama kültürü hâlâ afet riskine göre tasarlanmıyor.
Bu nedenle:

• Fay hatları dikkate alınmıyor

• Zemin sıvılaşma bölgelerinde yapılaşma sürüyor

• İmar afları dönüşümü yavaşlatıyor

• Yeni projeler bile riskli alanlara yapılabiliyor

Bilim temelli şehir planlaması olmadan dönüşümün hızlı ilerlemesi mümkün değil.

9. Dönüşümün Sosyal, Ekonomik ve Kültürel Baskıları

Kentsel dönüşüm yalnızca bina yenileme değil;
aynı zamanda bir toplumsal dönüşüm.

Mahallelerde:

• Kira artışı

• Sosyal dokunun bozulması

• Yaşlı nüfusun taşınma zorluğu

• Mahalle kültürünün yok olması
  endişe yaratıyor ve direnci artırıyor.

Çözüm İçin Ne Yapılmalı?

1. Devlet destekleri artırılmalı ve uzun vadeli olmalı

Düşük faizli kredi, kira yardımı, hibe gibi teşvikler dönüşümü hızlandırabilir.

2. Malikler arası anlaşmazlık için daha güçlü yasal mekanizmalar

Karar alma süreçleri hızlandırılmalı.

3. Bilim temelli şehir planlama

Zemin, fay hattı ve afet riskleri planlamanın merkezine alınmalı.

4. Güvenilir müteahhit havuzu oluşturulmalı

Performans ve denetim sistemi zorunlu hale getirilmeli.

5. Sosyal dönüşüm programları uygulanmalı

Yaşlılar, dar gelirli aileler ve kiracılar korunmalı.

Kentsel dönüşüm, Türkiye’nin en kritik güvenlik meselesi.
Ancak ekonomik yük, bürokrasi, toplumsal direnç ve planlama eksikliği nedeniyle süreç hâlâ istenen hızda ilerlemiyor.
Depreme dayanıklı kentler için yalnızca bina yenilemek yetmez; ekonomik, sosyal ve bilimsel zemini güçlü bir dönüşüm modeli gerekir.

Sık Sorulan Sorular

Kentsel dönüşüm neden çok yavaş ilerliyor?
Finansman eksikliği, bürokrasi, malik anlaşmazlıkları ve müteahhit güvenilirliği en büyük nedenler.

Devlet destekleri yeterli mi?
Artmakla birlikte maliyetlerin yüksek olması nedeniyle çoğu bölgede yetersiz kalıyor.

Kiracılar dönüşümden nasıl etkileniyor?
Kira artışı ve taşınma zorunluluğu nedeniyle en kırılgan grup kiracılar.

Dönüşüm hangi bölgelerde daha hızlı?
Arsa değeri yüksek olan semtlerde; yatırımcı daha kolay bulunduğu için süreç hızlanıyor.

Çözüm mümkün mü?
Evet, ancak finansman, planlama ve sosyal destek mekanizmalarının güçlendirilmesi şart.

Nizamettin Bilici
Doğayı Dinle Genel Yayın Yönetmeni

Bu araştırmada yapay zekâ kaynaklarından yararlanılmıştır.