İstanbul’da Kentsel Dönüşümde Hangi Binalar Öncelikli? Riskli Yapı Süreci Nasıl İşliyor?

İstanbul’da olası büyük deprem riski, milyonlarca kişinin yaşadığı binanın güvenli olup olmadığı sorusunu yeniden gündemin merkezinde tutuyor.

Kentte özellikle eski yapı stokunun yoğun olduğu mahallelerde yaşayan vatandaşların en çok sorduğu soruların başında ise şunlar geliyor:

Binam eskiyse otomatik olarak riskli sayılır mı?

1999’dan önce yapılan bütün binalar yıkılacak mı?

Risk tespiti için apartmandaki herkesin onayı gerekiyor mu?

Bir malik tek başına başvurabilir mi?

Bina riskli çıkarsa hemen tahliye mi edilir?

Yarısı Bizden desteğinden kimler yararlanabilir?

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın güncel verilerine göre İstanbul’da yaklaşık 600 bin riskli konut ve iş yeri bulunduğu ifade ediliyor. Bakanlık, kentte kentsel dönüşümü hızlandırmak amacıyla Yarısı Bizden Kampanyası’nı da sürdürüyor.

Ancak burada önemli bir yanlış algıyı düzeltmek gerekiyor:

Bir binanın yalnızca yaşlı olması, otomatik olarak riskli yapı ilan edilmesi anlamına gelmiyor.

Riskli yapı statüsünün oluşması için 6306 sayılı Kanun kapsamında teknik inceleme ve resmi risk tespiti gerekiyor.

İstanbul’da Hangi Binalar Daha Öncelikli?

Kentsel dönüşümde her bina için yalnızca yapım yılına bakılarak oluşturulmuş tek bir “öncelik listesi” bulunmuyor.

Önceliği belirleyen temel unsur yapının gerçek deprem ve taşıyıcı sistem riski.

Bununla birlikte risk değerlendirmesinde özellikle şu özelliklere sahip yapılar daha fazla dikkat gerektiriyor:

Mühendislik hizmeti yetersiz veya belirsiz yapılar

Beton ve donatı kalitesi düşük binalar

Taşıyıcı sisteminde çatlak, korozyon veya ciddi hasar bulunan yapılar

Kolon veya kirişlerine sonradan müdahale edilmiş binalar

Zemin katında taşıyıcı elemanları zayıflatılmış yapılar

Deprem performansı konusunda şüphe bulunan eski yapı stoku

Riskli zemin veya afet riski yüksek bölgelerde bulunan yapılar

Ancak bu özelliklerden birinin bulunması tek başına hukuken “riskli yapı” kararı anlamına gelmez.

Kesin statü, yetkili kuruluşun teknik incelemesi sonucunda belirlenir.

1999’dan Önce Yapılan Her Bina Riskli Mi?

Hayır.

Bu, İstanbul’da en yaygın yanlış bilgilerden biri.

Bir binanın 1999’dan önce yapılmış olması, o binanın otomatik olarak yıkılması gerektiği anlamına gelmez.

Ancak eski yapı stokunun önemli bölümünde:

Eski deprem yönetmeliklerine göre tasarım,

Düşük beton kalitesi,

Yetersiz donatı,

Mühendislik hizmetindeki eksiklikler,

Zaman içinde taşıyıcı sistemde oluşan yıpranmalar

gibi riskler bulunabildiği için bu yapılar daha dikkatli değerlendirilir.

Asıl belirleyici olan binanın yaşından çok taşıyıcı sisteminin gerçek performansı ve teknik risk tespiti.

Binanın Riskli Olup Olmadığını Kim Belirliyor?

6306 sayılı Kanun kapsamında resmi riskli yapı tespiti, Bakanlık tarafından lisanslandırılan kurum ve kuruluşlar tarafından yapılıyor.

Vatandaşlar Bakanlığın güncel listesinde yer alan yetkili kuruluşlardan birine başvurarak risk tespiti yaptırabiliyor.

İstanbul’daki Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü de, Bakanlık tarafından lisanslandırılmış kuruluşlardan alınan risk raporu sonucunda bina riskli çıkarsa 6306 sayılı Kanun kapsamında dönüşüm sürecinin başlatılabileceğini belirtiyor.

Risk Tespiti İçin Bütün Apartmanın Onayı Gerekiyor Mu?

Hayır.

Bu konuda en çok karıştırılan noktalardan biri bu.

Riskli yapı tespiti yaptırmak için apartmandaki maliklerin tamamının veya üçte ikisinin onayı gerekmiyor.

Maliklerden yalnızca birinin başvurusu risk tespiti sürecinin başlaması için yeterli.

Bakanlığın resmi bilgilendirmelerinde de risk tespiti için maliklerin üçte iki çoğunluğuna ihtiyaç bulunmadığı açıkça belirtiliyor.

Dolayısıyla apartmandaki bir malik binanın güvenliğinden ciddi şekilde şüphe duyuyorsa diğer maliklerin tamamının onayını beklemeden yetkili kuruluşa başvurabiliyor.

Risk Tespiti Nasıl Yapılıyor?

Yetkili kuruluş binanın taşıyıcı sistemini inceliyor.

Değerlendirmede yapının özelliklerine göre:

Beton dayanımı

Kolon ve kirişlerin durumu

Donatı özellikleri

Taşıyıcı sistem geometrisi

Yapısal düzensizlikler

Mevcut hasarlar

gibi teknik unsurlar inceleniyor.

Gerekli numune ve ölçümler alınarak mühendislik hesapları yapılıyor.

Hazırlanan rapor ilgili resmi sisteme iletiliyor ve mevzuata uygunluk açısından inceleniyor.

Belediyenin Hızlı Tarama Testi İle Riskli Yapı Tespiti Aynı Şey Mi?

Hayır.

Bu ayrım çok önemli.

Bazı belediyelerin uyguladığı hızlı tarama veya bina ön inceleme yöntemleri, yapının deprem açısından genel risk seviyesini belirlemeye yardımcı olabilir.

Ancak bu tür çalışmalar her zaman 6306 sayılı Kanun kapsamındaki resmi riskli yapı tespiti yerine geçmez.

Bir binanın hukuken “riskli yapı” statüsü kazanması için mevzuatta belirtilen yöntemle ve yetkili kuruluş tarafından resmi tespit yapılması gerekir.

Bu nedenle ön taramada yüksek riskli görünen bir binanın, yasal dönüşüm sürecine girmesi için ayrıca resmi prosedürün tamamlanması gerekebilir.

Bina Riskli Çıkarsa Ne Oluyor?

Riskli yapı tespiti kesinleştiğinde bu durum tapu kayıtlarına işleniyor ve maliklere resmi bildirim yapılıyor.

İstanbul Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü’nün güncel süreç açıklamasına göre maliklere riskli yapı tespitine karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde itiraz hakkı tanınıyor.

İtiraz edilmez veya itiraz sonrası risk kararı kesinleşirse tahliye ve yıkım süreci başlıyor.

Riskli Yapı Kararına İtiraz Edilebilir Mi?

Evet.

Riskli yapı tespitine karşı maliklerin yasal itiraz hakkı bulunuyor.

Resmi tebligatın ardından 15 günlük itiraz süresi içinde ilgili müdürlüğe başvuru yapılabiliyor.

İtiraz, üniversitelerden ve Bakanlık bünyesinden teknik uzmanların bulunduğu heyet tarafından inceleniyor.

Teknik heyetin değerlendirmesi sonucunda riskli yapı raporu:

Onaylanabilir,

Düzeltilebilir,

Veya iptal edilebilir.

Riskli Bina Hemen Yıkılır Mı?

Hayır.

Riskli yapı kararı çıkar çıkmaz aynı gün yıkım yapılmaz.

Tespit kesinleştikten sonra maliklere binanın tahliye edilmesi ve yıktırılması için resmi süre veriliyor.

İstanbul Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü’nün açıklamasında, riskli yapı olarak tapuya işlenen taşınmazların maliklerine 60 günden az olmamak üzere süre verilerek yapının yıktırılmasının istendiği belirtiliyor.

Süre ve sonraki işlemler mevcut mevzuat ve idari bildirimlere göre yürütülüyor.

Binayı Yıkıp Yeniden Yapmak İçin Oybirliği Gerekiyor Mu?

Her durumda oybirliği şart değil.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki güncel sistemde, riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak yeni uygulamalar konusunda bütün maliklerin anlaşamaması durumunda maliklerin sahip oldukları hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alınabiliyor.

Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere teklif bildiriliyor ve kabul için belirli süre tanınıyor.

Karara katılmayan maliklerin hisseleri, mevzuattaki şartlar çerçevesinde satış sürecine konu olabiliyor.

Bu nedenle eski haberlerde sık görülen “mutlaka üçte iki çoğunluk gerekir” bilgisi güncel uygulama açısından yanıltıcı olabilir.

Salt Çoğunluk Ne Demek?

Salt çoğunluk yalnızca apartmandaki kişi sayısına göre hesaplanmıyor.

Mevzuatta esas olan maliklerin hisseleri oranındaki çoğunluk.

Örneğin binada 10 malik bulunması, otomatik olarak 6 kişinin her durumda yeterli olduğu anlamına gelmeyebilir.

Arsa payları ve hisseler karar hesabında önem taşıyor.

Bu nedenle somut binadaki çoğunluk hesabı tapu ve arsa payları dikkate alınarak yapılmalı.

Anlaşmayan Malik Ne Olacak?

Salt çoğunlukla alınan dönüşüm kararına katılmayan malike alınan karar ve anlaşma şartları resmi yöntemlerle bildiriliyor.

Güncel süreçte, teklifi kabul etmeyen maliklerin hisseleri mevzuatta belirtilen şartlarla açık artırma yoluyla satış işlemine konu olabiliyor.

Bakanlığın riskli yapı süreci açıklamasında, salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin hisselerinin önce anlaşan diğer paydaşlara yönelik satış sürecine girebildiği belirtiliyor.

Bu süreç teknik ve hukuki sonuç doğurduğu için maliklerin sözleşme imzalamadan önce belgeleri ayrıntılı şekilde incelemesi önemli.

Müteahhitle Sözleşme İmzalamadan Önce Nelere Dikkat Edilmeli?

Kentsel dönüşümde en kritik aşamalardan biri müteahhit seçimi.

Sözleşmede özellikle:

Yeni dairenin net ve brüt metrekaresi

Kat ve bağımsız bölüm bilgisi

Teslim süresi

Gecikme halinde yaptırımlar

Kira ödeme yükümlülüğü

Kullanılacak malzemeler

Teminat koşulları

İnşaat ruhsatı ve proje şartları

Otopark ve ortak alanlar

Fesih koşulları

açık biçimde yazılmalı.

Sadece sözlü vaatlere güvenilmemeli.

Bakanlığın resmi bilgilendirmelerinde de risk tespiti öncesi ve sonrası yapılan sözleşmelerin hukuki niteliğinin farklılaşabileceğine dikkat çekiliyor.

İstanbul’da Yarısı Bizden Desteği Devam Ediyor Mu?

Evet.

İstanbul’da riskli yapıların dönüşümünü hızlandırmak amacıyla yürütülen Yarısı Bizden Kampanyası devam ediyor.

Güncel düzenlemeye göre 31 Aralık 2026’ya kadar riskli yapı ilan edilen ev ve iş yerlerinin kampanyadan yararlanabilmesinin önü açıldı.

Bakanlık, 2025 ve 2026 yıllarında riskli ilan edilen yapıların bu kapsama alınacağını açıkladı.

Bu tarih, dönüşüm düşünen İstanbullular açısından özellikle önemli.

Yarısı Bizden Ne Kadar Destek Veriyor?

Güncel kampanya koşullarına göre hak sahibinin bir konutu için:

875 bin TL hibe

875 bin TL kredi

125 bin TL tahliye desteği

olmak üzere toplam 1 milyon 875 bin TL’ye kadar destek sağlanıyor.

Hak sahibinin diğer konutları için ise farklı kredi imkanları bulunuyor.

İş yerleri için uygulanacak destek miktarları konutlardan farklı.

Yarısı Bizden İçin Son Tarih Ne?

Bakanlığın 2026 tarihli güncel açıklamasına göre kritik tarih:

31 Aralık 2026.

Bu tarihe kadar 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı ilan edilen yapıların kampanyadan yararlanabilmesi öngörülüyor.

Bu nedenle İstanbul’da dönüşüm düşünen ve binasının riskli olabileceğinden şüphelenen vatandaşlar açısından risk tespitini son günlere bırakmamak önemli olabilir.

Yarısı Bizden İstanbul’un Her İlçesinde Geçerli Mi?

Evet.

Bakanlığın resmi açıklamasına göre kampanya İstanbul’un 39 ilçesindeki riskli yapı sahiplerini kapsıyor.

Dolayısıyla sadece belirli “pilot ilçelerde” yaşayanlar değil, İstanbul’un tamamındaki uygun riskli yapı sahipleri kampanya koşullarını sağlamaları halinde başvurabiliyor.

Site Ve Ada Bazlı Dönüşümde Süreç Farklı Mı?

Evet.

Tek bina dönüşümü ile büyük site veya ada bazlı dönüşüm projeleri aynı modelle yürütülmeyebilir.

Bakanlık, alan bazlı büyük dönüşümlerde tam uzlaşmanın sağlanması halinde Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ ve Emlak Konut iş birliğiyle de dönüşüm yapılabildiğini belirtiyor.

Bu modelde sağlanan hibe yapı maliyetinden düşülüyor, kalan tutar uygun ödeme koşullarıyla taksitlendirilebiliyor.

Kira Ve Tahliye Desteği Var Mı?

Riskli yapıların dönüşümünde farklı destek modelleri uygulanabiliyor.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapılarda şartların sağlanması halinde kira yardımı imkanı bulunabiliyor.

İstanbul Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü, riskli alan dışındaki riskli yapılarda kira yardım süresinin mevzuat kapsamında 18 aya kadar uygulanabildiğini belirtiyor.

Yarısı Bizden Kampanyası kapsamında ise bir konut için ayrıca 125 bin TL tahliye desteği bulunuyor.

Hangi destek modelinin uygulanacağı başvurunun türüne ve proje şartlarına göre değişebilir.

Binanın Eski Olması Tek Başına Yeterli Değil

Kentsel dönüşümde en önemli yanlış anlaşılmalardan biri şu:

“Binam 30-40 yıllık, o halde kesin risklidir.”

Bu doğru değil.

Eski binalarda risk ihtimali daha yüksek olabilir ancak hukuki ve teknik anlamda riskli yapı kararı yalnızca yaşa bakılarak verilmiyor.

Aynı yaşta iki binadan biri mühendislik açısından daha güvenli olabilirken diğeri ciddi taşıyıcı sistem sorunları taşıyabilir.

Bu nedenle bina yaşı yalnızca bir uyarı işareti olarak görülmeli.

Kolon Kesilmişse Ne Yapılmalı?

Binanın kolon veya kirişlerine sonradan müdahale edildiği düşünülüyorsa durum ciddiye alınmalı.

Özellikle:

Dükkan büyütmek için kolon kesilmesi,

Taşıyıcı duvarların kaldırılması,

Kolon veya kirişlerin delinmesi,

Ruhsatsız kat eklenmesi,

Ağır yapısal değişiklikler

binanın deprem davranışını olumsuz etkileyebilir.

Bu tür bir şüphede yalnızca görsel değerlendirmeyle karar verilmemeli; uzman mühendislik incelemesi yapılmalı.

Acil tehlike hissediliyorsa ilgili belediye ve yetkili kurumlara bildirim yapılmalı.

Depremden Sonra Çatlak Oluşması Binanın Riskli Olduğunu Gösterir Mi?

Her çatlak aynı anlama gelmez.

Sıva çatlağı ile taşıyıcı kolon veya kirişte oluşan yapısal çatlak aynı risk seviyesine sahip değildir.

Ancak özellikle:

Kolonlarda çapraz veya geniş çatlak,

Beton dökülmesi,

Donatıların görünür hale gelmesi,

Kolon-kiriş birleşimlerinde hasar,

Binada ani oturma veya eğilme

gibi belirtiler varsa uzman incelemesi geciktirilmemeli.

Vatandaşların kendi gözlemleriyle “bu çatlak önemli değil” veya “bina kesin yıkılacak” sonucu çıkarması doğru değil.

İstanbul’da Yaklaşık 600 Bin Riskli Konut Ve İş Yeri Bulunduğu Açıklanıyor

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın 2026 tarihli güncel açıklamasında İstanbul’da yaklaşık 600 bin riskli konut ve iş yeri bulunduğu belirtiliyor.

Bakanlık ayrıca Yarısı Bizden ve diğer dönüşüm programları kapsamında riskli yapı stokunu azaltmaya yönelik çalışmaların sürdüğünü bildiriyor.

Bu rakam, İstanbul’daki dönüşüm ihtiyacının yalnızca birkaç mahalleyle sınırlı olmadığını gösteriyor.

Peki Hangi Binalar Önce Dönüşmeli?

En doğru cevap şu:

Deprem sırasında can kaybı riski en yüksek olan yapılar önce dönüşmeli.

Bu öncelik yalnızca bina yaşına değil:

Taşıyıcı sistem durumuna,

Mühendislik kalitesine,

Zemin koşullarına,

Yapısal hasara,

Afet risklerine,

Nüfus yoğunluğuna

birlikte bakılarak belirlenmeli.

Resmi riskli yapı sürecinde de yapının bulunduğu ilçe veya yalnızca yaşı değil, teknik risk durumu belirleyici.

Binamdan Şüpheleniyorum: İlk Olarak Ne Yapmalıyım?

İlk yapılması gereken, paniğe kapılıp doğrudan yıkım kararı almak değil.

İzlenebilecek yol şu şekilde:

Binanın mevcut belgelerini ve geçmişini inceleyin.

Yetkili mühendis veya lisanslı kuruluş üzerinden teknik değerlendirme alın.

6306 kapsamında resmi dönüşüm düşünülüyorsa Bakanlıkça lisanslı kuruluşa risk tespiti başvurusu yapın.

Riskli yapı kararı kesinleşirse maliklerle dönüşüm modelini belirleyin.

Finansman, Yarısı Bizden ve diğer destek seçeneklerini araştırın.

Müteahhit sözleşmesini uzman yardımıyla ayrıntılı inceleyin.

Unutulmaması gereken en kritik nokta şu:

Risk tespiti için bütün apartmanın anlaşmasını beklemek zorunda değilsiniz. Bir malikin başvurusu yeterli.

31 Aralık 2026 Tarihi İstanbul İçin Kritik

İstanbul’da binasını dönüştürmek isteyen vatandaşlar açısından 2026’nın en önemli tarihlerinden biri 31 Aralık.

Bakanlığın yaptığı son düzenlemeyle bu tarihe kadar 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı ilan edilen ev ve iş yerlerinin Yarısı Bizden Kampanyası’ndan yararlanabilmesi mümkün hale getirildi.

Bu nedenle özellikle eski veya güvenliği konusunda ciddi şüphe bulunan yapılarda yaşayanların yalnızca söylentilere göre değil, teknik inceleme ve resmi süreç üzerinden hareket etmesi büyük önem taşıyor.

Kentsel dönüşümde asıl soru yalnızca:

“Bina kaç yıllık?”

değil.

Asıl soru:

“Bu bina olası büyük bir depremde içindeki insanların hayatını koruyabilecek mi?”

Bunun cevabı ise ancak bilimsel ve teknik değerlendirmeyle verilebilir.

Doğayı Dinle Haber Merkezi