İstanbul’da Kentsel Dönüşüm Hızlandı: 276 Bin Konut Ve İş Yerinde Çalışma Sürüyor

İstanbul’da deprem riskine karşı yürütülen kentsel dönüşüm çalışmalarında dikkat çeken bir aşamaya ulaşıldı. 2012 yılından bu yana dönüşüm kapsamına alınan bağımsız bölüm sayısı 1 milyon 274 bine yükselirken, bunların 998 bini tamamlandı. Kentin 39 ilçesinde 276 bin konut ve iş yerindeki dönüşüm çalışmaları ise devam ediyor.

Kamuoyunda Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak bilinen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 2012 yılında yürürlüğe girmesiyle İstanbul’daki riskli yapıların yenilenmesinde yeni bir dönem başladı.

Kanunla birlikte yalnızca büyük dönüşüm alanları değil, riskli olduğu belirlenen münferit apartmanlar ve yapılar da dönüşüm kapsamına alınabildi. Riskli yapı tespitinden tahliye ve yıkıma, proje hazırlığından yeniden inşa sürecine kadar uzanan uygulamalar zaman içerisinde yaygınlaştı.

Temmuz 2026 itibarıyla İstanbul’da dönüşüm kapsamına alınan bağımsız bölüm sayısı 1 milyon 274 bine ulaştı. Bu bölümlerin 998 bininde yapım tamamlanırken, 276 bin konut ve iş yerinde süreç devam ediyor.

Kentsel Dönüşümde Son Yıllarda Hızlanma Yaşandı

İstanbul’daki dönüşüm çalışmalarının özellikle son yıllarda hız kazanmasında, deprem riskine yönelik toplumsal farkındalığın artması etkili oldu.

6 Şubat 2023’te meydana gelen Kahramanmaraş merkezli depremler, Türkiye genelinde olduğu gibi İstanbul’da da eski ve dayanıksız yapı stokunu yeniden gündemin ilk sırasına taşıdı.

Devlet desteklerinin artırılması, maliklerin dönüşüm konusunda daha fazla uzlaşmaya başlaması, belediyelerin çalışmalarını genişletmesi ve finansman modellerinin çeşitlenmesi dönüşüm hızına katkı sağladı.

Kentsel dönüşüm hareketliliğinin özellikle Bahçelievler, Kadıköy, Kartal, Beşiktaş, Büyükçekmece ve Maltepe gibi ilçelerde daha fazla hissedildiği belirtiliyor.

276 Bin Konut Ve İş Yerinde Dönüşüm Sürüyor

İstanbul’un 39 ilçesinde dönüşüm süreci devam eden bağımsız bölüm sayısı 276 bine yükseldi.

Bu rakam yalnızca konutları değil, dönüşüm kapsamına alınan iş yerlerini de içeriyor. Devam eden projeler arasında bina bazlı yenilemelerin yanı sıra site ve mahalle ölçeğindeki alan bazlı uygulamalar da bulunuyor.

Dönüşümün tamamlandığı 998 bin bağımsız bölümle birlikte değerlendirildiğinde, 2012’den bu yana işlem başlatılan toplam yapı birimi sayısının 1 milyon 274 bine ulaşması önemli bir ilerlemeye işaret ediyor.

Ancak uzmanlar, İstanbul’un büyüklüğü ve mevcut yapı stokunun niteliği dikkate alındığında dönüşüm hızının daha da artırılması gerektiğini vurguluyor.

İstanbul’da 600 Bin Riskli Konut Ve İş Yeri Bulunuyor

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının güncel açıklamalarında İstanbul’da yaklaşık 600 bin riskli konut ve iş yerinin bulunduğu ifade ediliyor.

Bu veri, devam eden dönüşüm projelerine rağmen kentte yenilenmesi gereken büyük bir yapı stokunun bulunduğunu gösteriyor.

Özellikle mühendislik hizmeti almadan inşa edilen, taşıyıcı sistemi zayıflayan, korozyona uğrayan veya yapı güvenliği konusunda şüphe bulunan binaların bilimsel yöntemlerle incelenmesi hayati önem taşıyor.

Bir binanın yalnızca eski olması, tek başına kesin olarak riskli olduğu anlamına gelmiyor. Aynı şekilde nispeten yeni bir binanın da otomatik olarak güvenli kabul edilmemesi gerekiyor. Yapının gerçek durumu ancak teknik inceleme ve gerekli durumlarda ayrıntılı performans analiziyle belirlenebiliyor.

Öncelik 2000 Yılından Önce Yapılan 3,3 Milyon Bağımsız Bölüm

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum, İstanbul’da önceliğin 2000 yılından önce inşa edilen yaklaşık 3 milyon 300 bin bağımsız bölüm olduğunu açıklamıştı.

Bakanlık, bu yapıların dönüşüm sürecinin hızlandırılmasını ve metruk durumdaki binaların güvenlik riski oluşturmadan yıkılmasını hedefliyor. İstanbul’daki 39 ilçe belediyesi, İstanbul Büyükşehir Belediyesi, valilik ve Bakanlığın ortak çalışmasını güçlendirmek amacıyla bir kentsel dönüşüm komisyonu oluşturulması da gündeme getirildi.

2000 yılı öncesindeki yapı stokunun önceliklendirilmesinde, eski deprem yönetmelikleri, denetim eksiklikleri, beton kalitesi ve yapı malzemelerindeki zaman kaynaklı yıpranma gibi unsurlar etkili oluyor.

Bununla birlikte, gerçek risk sıralamasının yalnızca bina yaşı üzerinden değil; zemin özellikleri, taşıyıcı sistem, malzeme kalitesi, proje uygunluğu ve binaya sonradan yapılan müdahaleler birlikte değerlendirilerek belirlenmesi gerekiyor.

Yarısı Bizden Kampanyası Dönüşümü Nasıl Destekliyor?

İstanbul’daki dönüşümün hızlandırılması amacıyla uygulanan Yarısı Bizden Kampanyası, vatandaşlara hibe, kredi ve taşınma desteği sağlıyor.

Bina bazlı dönüşüm modelinde bir konut için:

• 875 bin TL hibe
• 875 bin TL kredi
• 125 bin TL taşınma desteği

olmak üzere toplam 1 milyon 875 bin TL destek sunuluyor.

İş yerleri için ise 437 bin 500 TL hibe, 437 bin 500 TL kredi ve 125 bin TL taşınma desteği sağlanıyor. Alan bazlı büyük dönüşümlerde yapım sürecini TOKİ veya Emlak Konut üstlenebiliyor.

Kampanya kapsamında 376 bin 212 bağımsız bölümün dönüşüm sürecine dahil edildiği bildirildi. Bununla birlikte Bakanlığın farklı tarihlerde açıkladığı “dönüşüm sürecine dahil edilen” ve “fiilen destek sağlanan” bağımsız bölüm sayıları aynı aşamayı ifade etmiyor. Bu nedenle verilerin proje başvurusu, onay, yapım ve tamamlanma durumlarına göre değerlendirilmesi gerekiyor.

Yarısı Bizden Başvuruları İçin Kritik Tarih

Yapılan düzenlemeye göre 31 Aralık 2026 tarihine kadar 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı ilan edilen bağımsız bölümler, Yarısı Bizden Kampanyası’ndan yararlanabilecek.

Düzenleme, riskli yapı tespiti yapıldığı hâlde ruhsat, yıkım, hak sahipliği ve kat irtifakı gibi işlemleri henüz tamamlanmamış binalarda hak kaybının önlenmesini amaçlıyor.

Bu nedenle dönüşüm düşünen bina sahiplerinin yalnızca müteahhitle anlaşma aşamasına odaklanmaması; riskli yapı tespiti, tapu kayıtları, arsa payları, proje maliyeti, tahliye takvimi ve destek koşullarını birlikte incelemesi önem taşıyor.

3 Milyon TL’ye Kadar Yeni Kredi Desteği

Kentsel dönüşüme katılmak isteyen hak sahipleri için Dünya Bankası işbirliğiyle yürütülen İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi kapsamında yeni bir finansman desteği de devreye alındı.

Program kapsamında hak sahiplerine:

• 3 milyon TL’ye kadar kredi
• İlk 12 ay geri ödemesiz dönem
• 180 aya varan vade
• Aylık yüzde 0,69 faiz

imkânı sağlandığı açıklandı.

Bu finansman desteğinin Yarısı Bizden Kampanyası’yla aynı destek modeli olmadığına dikkat edilmesi gerekiyor. Vatandaşların hangi finansman programına uygun olduğunu ilgili kurumlar üzerinden doğrulaması önem taşıyor.

Bakanlık Kira Desteği Ne Kadar?

Riskli yapı ve dönüşüm alanlarında yaşayan vatandaşlara yönelik kira desteği de dönüşümün en önemli unsurları arasında yer alıyor.

Temmuz 2026 itibarıyla Bakanlık tarafından dönüşüm alanları ve riskli yapılar için aylık 8 bin TL kira desteği sağlandığı bildirildi.

Bu destek:

• Riskli yapılarda 18 aya kadar
• Dönüşüm alanlarında 48 aya kadar

devam edebiliyor.

Kira yardımının süresi, başvuru şartları ve hak sahipliği durumu yapının hukuki statüsüne ve uygulanan dönüşüm modeline göre değişebiliyor.

İBB’nin İlave Kira Yardımları Bulunuyor

İstanbul Büyükşehir Belediyesi de hızlı taramayla D ve E risk sınıfında olduğu belirlenen öncelikli yapılardaki hak sahiplerine Bakanlık desteğine ek kira yardımı sağlıyor.

İBB’nin açıkladığı güncel tutarlara göre, yıkılan D ve E sınıfı binalarda:

• Binada ikamet eden maliklere 18 ay boyunca aylık 10 bin TL
• Emekli maliklere aylık 12 bin TL
• Binada ikamet etmeyen maliklere aylık 6 bin 500 TL
• Kiracılara 12 ay boyunca aylık 10 bin TL
• Emekli kiracılara aylık 12 bin TL

destek verilebiliyor.

İBB yetkisindeki riskli ve rezerv alanlarda ise maliklere 48 aya kadar aylık 18 bin TL, emeklilere 20 bin TL kira yardımı sağlanabildiği belirtiliyor.

Bu desteklerin herkese otomatik olarak verilmediği; binanın risk sınıfı, yıkım durumu, ikamet koşulları ve başvuru belgelerinin değerlendirilmesinin gerektiği unutulmamalı.

Bina Risk Tespiti Nasıl Yapılıyor?

6306 sayılı Kanun’un sağladığı dönüşüm imkânlarından yararlanmak isteyen maliklerin, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum veya kuruluşlara başvurarak riskli yapı tespiti yaptırması gerekiyor.

Risk tespiti sonucunda binanın riskli olduğu belirlenirse yapı 6306 sayılı Kanun kapsamında yenilenebiliyor. Bakanlığın açıklamasına göre risk tespiti genel olarak zorunlu değil; ancak kanun kapsamındaki desteklerden yararlanabilmek için lisanslı kuruluşlar tarafından hazırlanan risk raporu gerekiyor.

İBB’nin hızlı tarama çalışması ise binaları öncelik sırasına göre değerlendirmeye yardımcı olan bir yöntem niteliğinde. Hızlı tarama, tek başına 6306 sayılı Kanun kapsamında hazırlanmış kesin riskli yapı raporu yerine geçmiyor.

Hızlı Tarama Çalışması 39 İlçeye Yayıldı

İBB’nin Avcılar ve Silivri’de başlattığı hızlı tarama çalışması zaman içerisinde İstanbul’un diğer 37 ilçesine de yayıldı.

Çalışmalarda beton yüzey sertliği, donatı tipi ve çapı, kolon ve perde ölçüleri, korozyon durumu, yapının geometrisi, zemin ve depremsellik verileri inceleniyor. Elde edilen sonuçlarla binaların görece risk durumlarının belirlenmesi ve yüksek riskli yapıların önceliklendirilmesi amaçlanıyor.

Hızlı tarama sonucu riskli görünen bir yapıda yaşayanların, kesin değerlendirme için yetkili ve lisanslı kuruluşlara başvurması gerekiyor.

Dönüşümde En Büyük Sorunlar Neler?

İstanbul’da kentsel dönüşüm yalnızca teknik değil, aynı zamanda ekonomik, hukuki ve sosyal yönleri bulunan karmaşık bir süreç olarak öne çıkıyor.

Dönüşümün önündeki temel sorunlar arasında şunlar bulunuyor:

• İnşaat maliyetlerinin yükselmesi
• Malikler arasında uzlaşma sağlanamaması
• Arsa payı ve mülkiyet uyuşmazlıkları
• Geçici konut ve kira maliyetleri
• Otopark ve sosyal donatı ihtiyacı
• İmar koşullarının proje maliyetini karşılamaması
• Dar gelirli hak sahiplerinin ek borçlanma güçlüğü
• Yüklenici seçimi ve sözleşme kaynaklı riskler

Özellikle bina bazlı dönüşümlerde sadece yeni daire üretimine odaklanılması; ulaşım, altyapı, yeşil alan, okul, sağlık tesisi ve toplanma alanı ihtiyacının geri planda kalmasına yol açabiliyor.

Kentsel Dönüşüm Sadece Bina Yenilemek Değil

Uzmanlar, İstanbul’daki dönüşümün yalnızca eski yapıların yıkılıp aynı yerde daha yeni binaların yapılması olarak görülmemesi gerektiğini belirtiyor.

Depreme dirençli bir kent için:

• Zemin özelliklerinin dikkate alınması
• Nitelikli mühendislik ve yapı denetimi
• Altyapının güçlendirilmesi
• Acil ulaşım yollarının korunması
• Afet toplanma alanlarının artırılması
• Yeşil alan ve sosyal donatıların planlanması
• Nüfus ve yapı yoğunluğunun dengelenmesi
• Dönüşüm sonrasında profesyonel bina yönetimi

gibi başlıkların birlikte ele alınması gerekiyor.

Kentsel dönüşümün parsel bazlı değil, mümkün olan bölgelerde ada ve mahalle ölçeğinde yürütülmesi; güvenli yapılaşmayla birlikte yaşam kalitesini de artırabilir.

Vatandaşlar Dönüşüm Öncesinde Nelere Dikkat Etmeli?

Kentsel dönüşüme başlamadan önce bina maliklerinin süreci yalnızca teklif edilen yeni dairenin büyüklüğü üzerinden değerlendirmemesi gerekiyor.

Öncelikle binanın tapu kayıtları, arsa payları ve mevcut proje durumu kontrol edilmeli. Riskli yapı tespiti yalnızca Bakanlık tarafından yetkilendirilmiş lisanslı kuruluşlara yaptırılmalı.

Yüklenici firmanın mali gücü, daha önce tamamladığı projeler, yapı ruhsatı süreci ve sözleşmedeki teslim şartları ayrıntılı biçimde incelenmeli.

Sözleşmede özellikle şu konular açık şekilde yer almalı:

• İnşaatın başlama ve teslim tarihi
• Gecikme hâlinde uygulanacak yaptırımlar
• Kira yardımının kim tarafından karşılanacağı
• Kullanılacak yapı malzemeleri
• Dairelerin net ve brüt büyüklüğü
• Ortak alanların paylaşımı
• Teminat ve sigorta koşulları
• Tapu devrinin hangi aşamada yapılacağı
• Yüklenicinin projeyi tamamlayamaması durumunda izlenecek yol

Maliklerin sözleşme imzalamadan önce gayrimenkul hukuku ve inşaat alanında uzman kişilerden destek alması olası hak kayıplarını azaltabilir.

İstanbul İçin Dönüşüm Yarışı Zamanla Sürüyor

İstanbul’da bugüne kadar 998 bin bağımsız bölümün dönüşümünün tamamlanması ve 276 bin bağımsız bölümde çalışmaların sürmesi, kentte önemli bir yenileme hareketliliği bulunduğunu gösteriyor.

Ancak yaklaşık 600 bin riskli konut ve iş yerinin varlığı ile 2000 yılı öncesinde inşa edilen 3,3 milyon bağımsız bölümün öncelikli yapı stoku içinde değerlendirilmesi, İstanbul’un önünde hâlâ uzun bir yol bulunduğunu ortaya koyuyor.

Deprem riskinin takvim vermediği gerçeği dikkate alındığında dönüşümün; merkezi yönetim, yerel yönetimler, meslek odaları, üniversiteler, yükleniciler ve vatandaşların ortak sorumluluğuyla yürütülmesi gerekiyor.

İstanbul için asıl hedef yalnızca daha fazla binayı yenilemek değil; güvenli, denetlenebilir, sosyal açıdan adil ve afetlere karşı dirençli bir kent oluşturmak olmalı.

Kaynak: Doğayı Dinle Haber Merkezi