Türkiye’de kentsel dönüşüm sürecine giren bir binada ev sahiplerinin en fazla merak ettiği konuların başında riskli yapı kararına itiraz, tahliye süresi, kira yardımı, yeni dairenin büyüklüğü, müteahhitle yapılacak sözleşme, karar çoğunluğu ve anlaşmaya katılmayan malikin payının satılması geliyor.

Kentsel dönüşüm yalnızca binanın yıkılıp yeniden yapılmasından ibaret değil. Tapu payları, imar hakkı, bağımsız bölüm paylaşımı, borçlandırma, tebligat ve sözleşme hükümleri doğru yönetilmediğinde ev sahipleri ciddi hak kayıpları yaşayabiliyor.

Bu rehber ağırlıklı olarak 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki riskli yapı uygulamalarını ele alıyor. Belediyelerin 5393 sayılı Belediye Kanunu kapsamında yürüttüğü alan bazlı projelerde hak sahipliği ve uzlaşma koşulları farklılaşabilir. Bu nedenle ev sahibinin öncelikle elindeki tebligatta projenin hangi kanuna dayandığını kontrol etmesi gerekir.

Kentsel dönüşümde ev sahibi hakları kısa özet

Bu sürelerin başlangıcında çoğu zaman ev sahibinin belgeyi gördüğü tarih değil, muhtarlık ilanının son günü veya elektronik tebligatın yapılmış sayıldığı tarih esas alınır. Bu nedenle e-Devlet, muhtarlık ilanları ve tapuya kayıtlı elektronik tebligat adresi düzenli olarak takip edilmelidir.

Bir ev sahibi tek başına riskli yapı tespiti yaptırabilir mi?

Binanın riskli olup olmadığının tespit edilmesi için maliklerin üçte iki çoğunlukla, salt çoğunlukla veya oybirliğiyle karar alması gerekmez. Kat maliklerinden veya yapı maliklerinden herhangi biri, masrafları kendisine ait olmak üzere Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından lisanslandırılmış bir kuruluşa başvurabilir.

Riskli yapı tespiti herhangi bir mühendislik bürosundan alınacak sıradan bir deprem performans raporuyla yapılamaz. Tespitin 6306 sayılı Kanun kapsamında sonuç doğurabilmesi için yetkili ve lisanslı kuruluş tarafından, mevzuatta belirlenen sisteme uygun biçimde hazırlanması gerekir.

Tespit Başkanlık veya yetkilendirilmiş idare tarafından resen de yaptırılabilir. Maliklerin tespiti engellemesi hâlinde mülki idare amirinin yazılı izni ve kolluk desteğiyle bağımsız bölümlere girilerek inceleme yapılması mümkündür. Kamu tarafından yapılan tespit, tahliye veya yıkım masrafları da maliklerden hisseleri oranında tahsil edilebilir.

Riskli yapı raporuna itiraz hakkı

Riskli yapı tespitinin tamamlanmasının ardından durum tapuya bildirilir. Yapıya tutanak asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirim yapılır ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilir. Riskli yapı işlemi, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır.

Malikler veya kanuni temsilcileri, bu tarihten itibaren 15 gün içinde riskli yapı tespitine teknik itirazda bulunabilir. İtiraz, yapının bulunduğu yerdeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki devri yapılmış idareye verilir ve teknik heyet tarafından incelenir. Süresi içinde yapılmayan itirazlar işleme alınmaz.

İtiraz dilekçesinde yalnızca “binamız sağlamdır” denilmesi yeterli olmayabilir. Rapordaki beton dayanımı, donatı tespiti, zemin kabulü, taşıyıcı sistem modeli, numune sayısı ve hesap yöntemleri mümkünse bağımsız bir inşaat veya deprem mühendisince incelenmelidir.

İtiraz süresi ile dava süresi aynı mı?

Teknik heyete yapılacak 15 günlük itiraz ile idare mahkemesinde açılacak dava birbirinden farklı hukuki yollardır.

6306 sayılı Kanun kapsamında tesis edilen idari işlemlere karşı, tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde idari yargıda dava açılabilir. Riskli yapı tespiti, arsa payı satışı, değerleme ve başka idari işlemler somut olayın özelliklerine göre dava konusu yapılabilir.

Dava açılması işlemi kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Sürecin durdurulabilmesi için mahkemenin vereceği kararın niteliği önem taşır. Tebligat tarihi, itiraz süresi ve dava süresi konusunda tereddüt varsa süre dolmadan dosyanın bir idare hukuku uzmanına inceletilmesi gerekir.

Riskli bina ne kadar sürede tahliye edilir?

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra maliklere yapının tahliye edilmesi ve yıktırılması için 90 günden fazla olmamak üzere süre verilir. Süre içinde tahliye ve yıkım yapılmazsa elektrik, su ve doğal gaz hizmetlerinin durdurulması ve yapının idari makamlar tarafından tahliye edilerek yıktırılması gündeme gelebilir.

Tahliye ve yıkım bildirimi de yapıya tutanak asılması, e-Devlet bildirimi ve muhtarlık ilanı yoluyla yapılabilir. Muhtarlıkta yapılan ilanın son günü tebligat tarihi kabul edildiğinden, ev sahibinin ayrıca posta yoluyla bir evrak gelmesini beklemesi ciddi süre kaybına neden olabilir.

Maliklerin tahliyeden önce şu işlemleri yazılı ve belgeli biçimde tamamlaması önemlidir:

• Daire ve ortak alanların fotoğraf ve videolarını çekmek,
• Sabit tesisat ve demirbaşları tutanağa bağlamak,
• Elektrik, su ve doğal gaz kapatma belgelerini almak,
• Anahtar teslim tutanağı düzenlemek,
• Müteahhidin kira ödemesinin başlayacağı tarihi belirlemek,
• Tahliye tarihini belediye ve kira yardımı başvurusu bakımından belgelemek.

Bina yıkılmadan güçlendirme yapılabilir mi?

Riskli olduğu tespit edilen her bina mutlaka yeniden yapılmak zorunda değildir. Yapının teknik olarak güçlendirilmeye uygun olduğunun ortaya konulması hâlinde güçlendirme seçeneği değerlendirilebilir.

Bunun için güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit edilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki karar şartlarının sağlanması, güçlendirme projesinin hazırlanması ve tahliye-yıkım için verilen süre içinde ruhsat alınması gerekir. Uygulamada güçlendirme kararı için maliklerin beşte dördünün yazılı rızası aranmaktadır.

Güçlendirme; kolonlara yüzeysel müdahale, sıva yenileme veya basit tadilat anlamına gelmez. Statik proje, mühendislik hesabı, ruhsat, yapı denetimi ve uygulama kontrolü gerektiren kapsamlı bir işlemdir.

Kentsel dönüşüm kararı için kaç kişinin onayı gerekir?

Kentsel dönüşümde uzun yıllar kullanılan üçte iki çoğunluk kuralının yerini arsa payları bakımından salt çoğunluk aldı. Buna göre yeni bina yaptırılması, müteahhit seçimi, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı sözleşmesi, tevhit, ifraz, taksim ve payların satışı gibi temel uygulamalara toplam arsa payının yarısından fazlasına sahip maliklerin kararıyla başlanabilir.

Buradaki hesap daire veya kişi sayısına göre değil, tapudaki arsa paylarına göre yapılır.

Örneğin 10 daireli bir binada her dairenin arsa payı eşitse en az 6 dairenin kabulü salt çoğunluk sağlayabilir. Ancak arsa payları eşit değilse 6 kişinin kabulü yeterli olmayabileceği gibi daha az sayıda malikin sahip olduğu toplam pay da yarıdan fazla olabilir.

Bu nedenle toplantıdan önce güncel tapu kayıtları ve arsa payı cetveli çıkarılmalıdır.

2026 yılında malik toplantısı nasıl yapılacak?

4 Şubat 2026 tarihli yönetmelik değişikliğiyle malik toplantısı ve bildirim süreci daha ayrıntılı hâle getirildi. Maliklerden birinin talebiyle bütün maliklerin toplantıya çağrılması gerekiyor. Toplantının yeri ve zamanı;

• Noter aracılığıyla,
• İlgili muhtarlıkta 15 gün ilan edilerek,
• Bina henüz yıkılmamışsa bina kapısı veya duyuru panosunda 15 gün ilan edilerek

bildirilebiliyor. Toplantının en az arsa payı bakımından salt çoğunlukla yapılması ve kararın yine en az salt çoğunlukla alınarak tutanağa bağlanması gerekiyor.

Toplantıya davet edildiğini gösteren belgeler, toplantı tutanağı, maliklerin imzaladığı karar, vekâletnameler ve sözleşme örnekleri daha sonra pay satışı dosyasının önemli parçalarını oluşturuyor. Usulsüz çağrı veya eksik tutanak, dönüşüm kararının ve pay satışı işleminin hukuki denetiminde önem taşıyabilir.

Karara katılmayan ev sahibinin hakları

Salt çoğunlukla karar alınmış olması, karara katılmayan malikin hiçbir hakkı olmadığı anlamına gelmez.

Karara katılmayan malike;

• Alınan karar,
• Müteahhit veya proje teklifi,
• Anlaşmanın mali ve teknik koşulları,
• Belgelerin nerede incelenebileceği

usulüne uygun olarak bildirilmelidir. Malik, bildirimin yapıldığı veya yapılmış sayıldığı tarihten itibaren 15 gün içinde teklifi inceleyebilir ve kabul edebilir.

Ev sahibi bu süre içinde sözleşmeyi imzalamaz veya teklifi kabul etmezse arsa payı satış süreci başlatılabilir. Ancak satıştan önce toplantı, salt çoğunluk, tebligat, teklifin incelemeye sunulması ve değerleme gibi bütün işlemlerin mevzuata uygun biçimde tamamlanması gerekir.

Anlaşmayan ev sahibinin tapusu satılabilir mi?

Gerekli çoğunluk sağlanmış, teklif usulüne uygun bildirilmiş ve verilen 15 günlük sürede kabul edilmemişse karara katılmayan malikin arsa payı satışa çıkarılabilir.

Payın satış bedeli, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından tespit edilen veya ettirilen rayiç değerden daha düşük olamaz. İlk satış öncelikle karara katılan diğer paydaşlar arasında açık artırmayla gerçekleştirilir.

Riskli yapı parsellerinde diğer paydaşların payı satın almaması hâlinde, alınan dönüşüm kararına ve sözleşmeye uymayı kabul eden üçüncü kişilere satış yapılması mümkündür. Riskli veya rezerv yapı alanlarında ise projenin niteliğine göre Başkanlık, idare veya TOKİ tarafından satın alma ya da satışın tekrarlanması gündeme gelebilir.

İlk satış gerçekleşmezse sonraki satışların yeri, tarihi ve saati ilan panosu ve idarenin yayın araçlarında 15 gün süreyle duyurulur; maliklere e-Devlet üzerinden de bildirim yapılır.

Satış bedeli düşük belirlenirse ne yapılabilir?

Payı satılan malik, değerlemenin veya satış işleminin hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsa yargı yoluna başvurabilir.

Satış işlemi, satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesiyle iptal edilirse mahkeme kararında belirlenen değer ile satış bedeli arasındaki farkın, payı satın alan malik tarafından eski malike ödenmesi öngörülüyor. Diğer hukuka aykırılık hâllerinde ise şartlarına göre eski malik adına yeniden tescil gündeme gelebiliyor.

Satış dosyasına karşı işlem yapılmadan önce şu belgeler incelenmelidir:

• Malik toplantısı çağrı belgesi,
• Toplantı ve karar tutanağı,
• Arsa payı hesabı,
• Karara katılmayan malike yapılan tebligat,
• Müteahhit teklifi ve sözleşme,
• Değerleme raporu,
• Satış komisyonu tutanağı,
• İhale ve ödeme belgeleri.

İpotek veya haciz varsa kentsel dönüşüm yapılabilir mi?

Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, ihtiyati haciz veya intifa hakkı bulunması dönüşüm sürecini her durumda tamamen durdurmaz.

Satışı yapılan arsa payı üzerindeki ipotek, haciz ve benzeri haklar kural olarak satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder; tapudaki ilgili kayıtlar Başkanlığın talebi üzerine terkin edilebilir.

Ancak borcun niteliği, banka ipoteğinin kapsamı ve sözleşmede yapılacak tapu devri ayrıca değerlendirilmelidir. Özellikle müteahhide arsa payı devri yapılacaksa banka ve haciz alacaklılarıyla ilgili durum sözleşme imzalanmadan önce netleştirilmelidir.

Ev sahibinin aynı daireyi alma hakkı var mı?

Kentsel dönüşümde sık yapılan en önemli yanlışlardan biri, ev sahibinin kanun gereği otomatik olarak;

• Aynı katta,
• Aynı cephede,
• Aynı net metrekarede,
• Aynı bağımsız bölüm numarasıyla,
• Herhangi bir bedel ödemeden

yeni bir daire alacağını düşünmesidir.

6306 sayılı Kanun’da her malik için “eski dairenin aynısı verilir” şeklinde genel ve otomatik bir garanti bulunmuyor. Maliklerin hangi bağımsız bölümü alacağı; imar hakkı, yeni mimari proje, arsa payı, değerleme, ortak karar ve özellikle müteahhitle imzalanan bağımsız bölüm paylaşım sözleşmesine göre belirleniyor. Bakanlığın açıklamalarında da malik ile müteahhit arasındaki sözleşmelerin özel hukuk hükümleri çerçevesinde değerlendirildiği belirtiliyor.

Bu nedenle sözleşmede yalnızca “malike bir daire verilecektir” yazılması yeterli değildir. Verilecek dairenin blok, kat, cephe, bağımsız bölüm numarası, net ve brüt alanı, balkonları, otoparkı, deposu ve arsa payı ayrı ayrı yazılmalıdır.

Ev sahibinden ek para istenebilir mi?

Yeni projenin maliyeti, imar durumu, daire büyüklüğü veya müteahhit teklifine göre maliklerden ek ödeme istenmesi mümkündür. Ancak ek ödemenin tutarı ve hesaplama yöntemi belirsiz bırakılamaz.

Sözleşmede şu hususlar açık olmalıdır:

• Toplam ek ödeme tutarı,
• Ödemenin hangi tarihlerde yapılacağı,
• İnşaat maliyeti artarsa uygulanacak formül,
• Hangi giderlerin fiyata dahil olduğu,
• Ruhsat veya proje değişikliği hâlinde ne olacağı,
• Gecikme faizi,
• Malik ödeme yapamazsa uygulanacak yöntem,
• Daha küçük daire tercihinde yapılacak mahsup.

“Gerekli görülürse maliklerden ek bedel alınır” gibi ucu açık hükümler ileride ciddi uyuşmazlık yaratabilir.

Kentsel dönüşümde kira yardımı hakkı

Anlaşma yoluyla tahliye edilen riskli yapı maliklerine, tahliye veya yıkım tarihinden itibaren aylık kira yardımı yapılabilir. Riskli alan dışında kalan riskli yapılarda yardım süresi 18 ay, riskli ve rezerv yapı alanlarında ise ilgili kurum tarafından belirlenecek şekilde 48 aya kadar çıkabilir.

Kira yardımının aylık tutarı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından belirlenir ve uygulama yılına veya şehre göre değişebilir. Bu nedenle geçmiş yıllara ait kira yardımı tutarları güncel rakam gibi kullanılmamalıdır.

Kira yardımı başvurusu, yapının tahliye edildiği veya yıkıldığı tarihten itibaren bir yıl içinde yapılmalıdır. Mümkün olması hâlinde kira yardımı yerine yeni konut veya iş yeri teslim edilinceye kadar geçici konut ya da iş yeri tahsisi de yapılabilir.

Mevzuatta “kira yardımı yapılabilir” ifadesi bulunduğundan yardım, her durumda kendiliğinden ve koşulsuz doğan sabit bir ödeme olarak değerlendirilmemelidir. Başvuru süresi, tahliye belgesi, tapu durumu ve ilgili yılın uygulama esasları kontrol edilmelidir.

Kira yardımı ile faiz desteği birlikte alınabilir mi?

Aynı kişiye Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından hem kira yardımı hem de kredi faiz desteği sağlanamaz. Kira yardımını tercih eden kişi faiz desteğinden, faiz desteğini kullanan kişi ise kira yardımından yararlanamaz.

Bu nedenle malik, destek seçimi yapmadan önce toplam kira yardımını ve kullanacağı kredinin faiz desteğini karşılaştırmalıdır. Uzun vadeli ve yüksek tutarlı kredi kullanılacaksa faiz desteği bazı durumlarda daha avantajlı olabilir.

Kiracı ve kapıcıların yardımı ev sahibinden farklı mı?

Kiracıların aldığı destek, malike ödenen aylık kira yardımından farklıdır. Mevzuat kapsamında kiracıya belirlenen aylık kira yardımının iki katı kadar, sınırlı ayni hak sahibine veya kapıcı dairesinde ikamet eden kapıcıya ise beş katı kadar bir defaya mahsus taşınma yardımı yapılabilmektedir.

Ev sahibinin müteahhitle yaptığı kira sözleşmesi veya geçici konut anlaşması ile devlet tarafından sağlanan destekler de birbirinden ayrılmalıdır. Müteahhidin ödeyeceği aylık kira, sözleşmeden doğan özel hukuk borcudur.

Vergi, tapu harcı ve belediye ücretlerinde muafiyet var mı?

6306 sayılı Kanun kapsamındaki ve mevzuatta belirtilen şartları taşıyan işlemlerde;

• Noter harcı,
• Tapu ve kadastro harçları,
• Bazı belediye harç ve ücretleri,
• Damga vergisi,
• Veraset ve intikal vergisi,
• Banka ve sigorta muameleleri vergisi,
• Döner sermaye ücretleri

bakımından muafiyet veya istisna uygulanabilir.

Ancak kentsel dönüşümle bağlantılı her işlem otomatik olarak bütün harçlardan muaf değildir. İşlemin 6306 kapsamındaki dönüşümle doğrudan bağlantılı olması ve kanundaki taraf ve işlem şartlarını taşıması gerekir.

2026 değişikliğiyle riskli yapı parselinin boş parsellerle birleştirilmesi veya imar hakkının başka parsele aktarılması hâlinde tapu harç ve ücret muafiyetinin, riskli yapı parselinin yeni parsel alanına oranı ölçüsünde uygulanacağı düzenlendi.

Müteahhit sözleşmesinde ev sahibini koruyacak maddeler

Kentsel dönüşümde ev sahibinin en önemli güvencesi, ayrıntılı ve uygulanabilir bir sözleşmedir. Sözleşme imzalanmadan önce en az şu konular netleştirilmelidir:

1. Müteahhidin tam ticaret unvanı ve yetki belgesi,
2. Şirket ortakları ve imza yetkilileri,
3. Maliklere verilecek bağımsız bölümlerin paylaşım listesi,
4. Dairelerin net ve brüt metrekareleri,
5. Kat, cephe, blok ve bağımsız bölüm numaraları,
6. Otopark, depo, bahçe ve teras hakları,
7. Kullanılacak yapı malzemelerini gösteren teknik şartname,
8. Ruhsat alma ve inşaata başlama süresi,
9. Anahtar teslim tarihi,
10. Gecikme hâlinde ödenecek cezai şart,
11. Müteahhit tarafından ödenecek aylık kira ve artış oranı,
12. Kiranın ne zaman başlayıp ne zaman biteceği,
13. Ek ödeme ve maliyet artış yöntemi,
14. Müteahhide yapılacak tapu devrinin aşamaları,
15. Müteahhidin projeyi veya şirketi üçüncü kişiye devretme sınırları,
16. Teminat ve bina tamamlama sigortası,
17. Eksik ve ayıplı işlerin giderilme süresi,
18. Yapı kullanma izin belgesi alınmadan teslim sayılmaması,
19. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulma takvimi,
20. Sözleşmenin feshi ve uyuşmazlıkların çözümü.

Sadece müteahhidin hazırladığı standart metnin imzalanması yerine sözleşme; gayrimenkul hukuku uzmanı, mimar ve inşaat mühendisi tarafından birlikte incelenmelidir.

Müteahhidin teminat vermesi gerekir mi?

Kentsel dönüşüm uygulamalarında yapı müteahhidinden, ruhsat aşamasında mevzuata uygun teminat alınması önemli bir koruma aracıdır. 2026 yönetmelik değişikliğinde teminat oranının yüzde 6 olarak değiştiği belirtilmiş ve 1 Ocak 2024’ten itibaren düzenlenen ruhsatlar kapsamında daha önce verilen teminatların talep hâlinde bu orana göre yeniden düzenlenmesine imkân tanınmıştır.

Ancak kamu kurumuna verilen yasal teminat, sözleşmede malik lehine düzenlenecek banka teminat mektubu, ipotek veya bina tamamlama sigortasının birebir karşılığı olmayabilir. Maliklerin kendi sözleşmesel güvencelerini ayrıca oluşturmaları gerekir.

Müteahhit inşaata başlamazsa ne olur?

6306 sayılı Kanun, belirli koşullarda maliklere özel bir sözleşme feshi mekanizması tanıyor.

Oybirliğiyle anlaşma sağlandıktan veya arsa payları bakımından salt çoğunlukla karar alındıktan sonra;

• Müteahhitten kaynaklanan nedenle bir yıl içinde inşaata başlanmamışsa veya
• İnşaat belirli bir seviyede durmuş ve en az altı aydır projeyi bitirecek seviyede ekip ve ekipmanla çalışma yürütülmüyorsa

malikler arsa payları bakımından salt çoğunlukla sözleşmelerin feshi için karar alabilir. Başkanlığa başvuru üzerine durum tespit edilir ve müteahhide 30 gün içinde işe başlaması veya devam etmesi bildirilir. Sürede çalışma başlamazsa sözleşmeler mevzuattaki şartlar doğrultusunda resen feshedilmiş sayılabilir.

Fesih tarihine kadar yapılan işler, devredilen paylar ve ödemeler konusunda genel hukuk hükümleri uygulanır. Bu nedenle gecikme ortaya çıktığında maliklerin kişisel ve dağınık hareket etmek yerine tapu paylarını dikkate alan ortak bir karar alması gerekir.

Müteahhit kendi dairelerini istediği zaman satabilir mi?

Müteahhidin payına düşecek bağımsız bölümlerin satışı tamamen sınırsız değildir. Satışlar inşaatın ilerleme seviyesi ve idarenin izniyle ilişkilendirilmiştir. Müteahhit payının inşaat seviyesinin üzerinde satılabilmesi için maliklerin tamamının muvafakati gerekebilir.

Bu düzenlemenin amacı, müteahhidin henüz inşaat ilerlemeden projedeki bağımsız bölümlerin tamamını satıp mali ve hukuki risk oluşturmasını sınırlandırmaktır. Yine de sözleşmede satış ve tapu devri için daha ayrıntılı aşamalar belirlenmelidir.

İstanbul’da Yarısı Bizden desteği

İstanbul’da yürütülen Yarısı Bizden Kampanyası kapsamında bina bazlı dönüşümde bir konut için 875 bin lira hibe, 875 bin lira kredi ve 125 bin lira taşınma desteği olmak üzere toplam 1 milyon 875 bin liralık destek açıklanmıştır. İş yerleri için farklı destek tutarları uygulanmaktadır.

Güncel düzenlemeye göre 31 Aralık 2026’ya kadar riskli yapı ilan edilen ve kampanya şartlarını sağlayan bağımsız bölümlerin destekten yararlanabilmesinin önü açılmıştır. Başvuru sırasında ruhsat, proje, bağımsız bölüm sayısı ve diğer kampanya şartlarının güncel biçimi ayrıca kontrol edilmelidir.

Bu kampanya yalnızca İstanbul’a özgü olup genel kira yardımı ve 6306 sayılı Kanun kapsamındaki diğer desteklerle karıştırılmamalıdır.

Ev sahibinin imza atmadan önce istemesi gereken belgeler

Bir ev sahibi dönüşüm sözleşmesine imza atmadan önce aşağıdaki dosyanın tamamını istemelidir:

• Güncel tapu kayıtları,
• Arsa payı listesi,
• Riskli yapı tespit raporu,
• Kesinleşme ve tebligat belgeleri,
• İmar durum belgesi,
• Mevcut ve önerilen inşaat alanı hesabı,
• Avan mimari proje,
• Bağımsız bölüm paylaşım tablosu,
• Müteahhidin yetki belgesi,
• Ticaret sicil kayıtları,
• Vergi ve SGK borç durumuna ilişkin belgeler,
• Tamamlanmış proje referansları,
• Teknik şartname,
• Sözleşme taslağı,
• Kira ve tahliye protokolü,
• Teminat belgeleri,
• İş programı ve teslim takvimi.

“Proje daha sonra hazırlanacak” veya “dairelerin yeri ileride kura ile belirlenecek” gibi hükümler kabul edilecekse kura sistemi, değer farkları ve itiraz yöntemi sözleşmede ayrıntılı olarak yazılmalıdır.

Kentsel dönüşümde en sık yapılan hatalar

Ev sahiplerinin en fazla hak kaybı yaşadığı durumlar şunlardır:

• E-Devlet ve muhtarlık ilanlarını takip etmemek,
• Arsa payı ile daire sayısını aynı kabul etmek,
• Boş veya eksik karar tutanağı imzalamak,
• Bağımsız bölüm paylaşım listesini görmeden sözleşmeye katılmak,
• Net ve brüt metrekareyi ayırmamak,
• Müteahhide inşaat başlamadan yüksek oranda tapu devretmek,
• Kira ödeme süresini belirsiz bırakmak,
• Teslim tarihini ruhsat tarihine bağlamamak,
• Gecikme cezasını düşük veya uygulanamaz şekilde yazmak,
• Teminat almamak,
• İmar hakkını araştırmadan müteahhit tekliflerini karşılaştırmak,
• Değerleme raporunu incelemeden pay satışını kabul etmek,
• 15 ve 30 günlük hukuki süreleri kaçırmak.

Ev sahipleri için adım adım kentsel dönüşüm yol haritası

Birinci adım: Güncel tapu kayıtları, arsa payları ve bina yönetim belgeleri toplanmalı.

İkinci adım: Riskli yapı tespiti yalnızca lisanslı kuruluşa yaptırılmalı.

Üçüncü adım: Rapor, bağımsız bir teknik uzmana kontrol ettirilmeli.

Dördüncü adım: E-Devlet ve muhtarlık ilan tarihleri kaydedilmeli.

Beşinci adım: İtiraz düşünülüyorsa 15 günlük süre geçirilmemeli.

Altıncı adım: İmar durumu ve yapılabilecek toplam inşaat alanı öğrenilmeli.

Yedinci adım: Birden fazla müteahhitten aynı teknik şartlar üzerinden teklif alınmalı.

Sekizinci adım: Maliklere verilecek daireler proje üzerinde tek tek işaretlenmeli.

Dokuzuncu adım: Sözleşme hukukçu, mimar ve mühendis tarafından kontrol edilmeli.

Onuncu adım: Tahliye, kira yardımı, yıkım, ruhsat ve teslim aşamaları yazılı tutanaklarla belgelenmeli.

Sık Sorulan Sorular

Tek bir ev sahibi bütün binayı kentsel dönüşüme sokabilir mi?

Tek bir malik riskli yapı tespiti yaptırabilir. Ancak müteahhit seçimi ve yeni uygulamaya ilişkin kararlar arsa payları bakımından salt çoğunlukla alınır.

Kentsel dönüşüm için hâlâ üçte iki çoğunluk mu gerekiyor?

Hayır. Güncel düzenlemede temel dönüşüm kararları için toplam arsa payının yarısından fazlasını temsil eden salt çoğunluk yeterlidir.

Karara katılmazsam evim elimden alınabilir mi?

Usulüne uygun salt çoğunluk kararı, teklif bildirimi ve 15 günlük kabul sürecinden sonra arsa payı rayiç değerden düşük olmamak üzere satışa çıkarılabilir. Ancak malik tebligat, çoğunluk, değerleme ve satış işlemlerinin hukuka uygunluğunu denetletme ve dava açma hakkına sahiptir.

Yeni binada eski dairemin aynısını almak zorunda mıyım?

Kanunda aynı kat, aynı cephe veya aynı metrekareyi otomatik olarak garanti eden genel bir hüküm bulunmuyor. Verilecek bağımsız bölümün özellikleri paylaşım listesinde ve sözleşmede açıkça düzenlenmelidir.

Riskli yapı kararına kaç gün içinde itiraz edilir?

Muhtarlık ilanının son gününden itibaren 15 gün içinde teknik itiraz yapılabilir. İdari işlemlere karşı dava açma süresi ise kural olarak tebliğ tarihinden itibaren 30 gündür.

Ev sahibi kira yardımı almak zorunda mı?

Hayır. Şartları sağlayan malik kira yardımına başvurabilir veya uygun olması hâlinde faiz desteğini tercih edebilir. Aynı kişiye iki destek birlikte verilmez.

Müteahhit kira ödemezse devlet öder mi?

Müteahhidin sözleşmeyle üstlendiği kira ödemesi özel hukuk borcudur. Devletin 6306 kapsamındaki kira yardımı ayrı bir destek mekanizmasıdır. Müteahhit ödeme yapmazsa sözleşmedeki cezai şart ve genel hukuk yolları uygulanır.

Müteahhit işi yarım bırakırsa sözleşme feshedilebilir mi?

Bir yıl içinde işe başlanmaması veya inşaatın en az altı ay boyunca yeterli çalışma olmadan durması gibi kanundaki şartlar gerçekleşirse salt çoğunluk kararıyla Başkanlığa başvurularak özel fesih süreci işletilebilir.

Bina yıkıldıktan sonra riskli yapı kaydı tamamen kalkar mı?

2026 düzenlemesine göre riskli yapı şerhi yıkımdan sonra terkin edilse bile tapunun beyanlar hanesine taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna ilişkin belirtme yapılır ve parseldeki işlemler Kanun kapsamında sürdürülür.

Sonuç: Ev sahibinin en güçlü koruması bilgi, belge ve doğru sözleşmedir

Kentsel dönüşümde ev sahibinin temel hakları; risk tespitine itiraz etmek, toplantıya çağrılmak, teklif ve sözleşmeyi incelemek, rayiç değer üzerinden işlem görmek, desteklere başvurmak, hukuka aykırı idari işlemleri dava etmek ve yeni bağımsız bölümün bütün özelliklerini sözleşmeyle güvenceye almak olarak özetlenebilir.

Ancak en büyük risk çoğu zaman kanundan değil, eksik hazırlanmış sözleşmeden kaynaklanır. Dairenin katı, cephesi, net alanı, teslim tarihi, kira ödemesi, ek maliyetler ve tapu devri açıkça yazılmamışsa binanın yenilenmesi ev sahibinin ekonomik ve mülkiyet hakları bakımından ciddi sorunlara dönüşebilir.

Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır. Somut bir dönüşüm dosyasında tebligat tarihleri, tapu payları, imar durumu, malik kararları ve sözleşme metni birlikte incelenmeden kesin hukuki değerlendirme yapılmamalıdır.